شهرام همراز – ونکوور
باران‌های پاییزی بر بازار داغ پیش‌فروش ونکوور ریخته، فروشندگان را بر آن داشته تا با لطایف‌الحیل، مشاوران املاک و خریداران مسکن را به خود جذب نمایند. مسلماً از جنبهٔ بیزینسی هیچ خرده‌ای به ایشان وارد نیست، اما نکته اینجاست که آیا مشاور املاک خریدار یا خریدارانی که مستقیماً اقدام به پیش‌خرید می‌نمایند از روند قیمت‌های بازار مسکن و مهم‌تر از آن، توانایی دریافت وام در زمان تحویل آگاه‌اند؟ مسلماً مشاوران املاک این وظیفه را می‌بایست به مشاوران وام مسکن و بانک‌ها بسپارند. نکتهٔ تلخ در این بین، آگاهی کم بعضی از خریداران است. مسلماً هر عبارتی که از طرف مشاور املاک دال بر فراهم کردن وام به زبان آورده شود صرف‌نظر از غیرقانونی بودن، غیر قابل اتکاست. تأکید زیاد نویسنده این مقاله در این خصوص به‌دلیل مشاهدهٔ هر روزهٔ ایشان چه به‌عنوان مشاور وام مسکن و چه به‌عنوان مشاور املاک است.
با هم چند مثال فرضی را مرور می‌کنیم:
سناریوی اول: با پرداخت ۲۰ درصد پیش‌پرداخت در ابتدای سال ۲۰۱۸، مشتری اقدام به خریدی ۵۰۰ هزار دلاری کرده است. مسلماً در زمان تحویل حداقل به ۴۰۰ هزار دلار وام نیاز خواهد داشت. درآمد ایشان در حال حاضر تنها جوابگوی وام مسکنی ۲۰۰ هزار دلاری است و چشم‌اندازی برای دو برابر شدن آن در زمان تحویل، یعنی سال ۲۰۱۹، نیست. تصور کنید که الان به زمان تحویل نزدیک شده‌ایم، مشتری مسلماً هیچ پیش‌تأییدیه‌ای (Pre-approval) نداشته و بعضی از این پیش‌خریدها در آن زمان امکان واگذاری نخواهند داشت یا دو تا سه درصد هزینه خواهند داشت. در بسیاری از این قرادادها شرایطی برای واگذاری هست که عموماً در بازاری که قیمت‌ها رو به پایین است و برخی دیگر از موجودی‌های فروشنده هنوز در بازار به فروش نرفته، اساساً اجازهٔ واگذاری داده نمی‌شود. خب، خریدار می‌بایست خرید خود را به نقطهٔ انتقال سند، تکمیل (completion)، برساند و چنین کاری مقدور نیست. در این شرایط، حداقل ضرر خریدار، از دست دادن پیش‌پرداخت است و بماند که امکان شکایت از طرف فروشنده نیز هست.
سناریوی دوم: به همان پیش‌خرید بالا اضافه کنید که قیمت واحد نو تحویلی به خریدار از قیمت مورد مشابه در بازار، به دلیل کاهش قیمت‌ها حتی بیشتر است. به عبارت دیگر، خریدار بیش از یک‌سال قبل، بیست درصد پیش‌پرداخت داده و در زمان تحویل می‌بایست بقیهٔ مبلغ را بپردازد. در این مثال، مشاور املاک نقشی در بالا و پایین شدن و مسلماً مسئولیتی در این مورد ندارد، اما به‌عنوان یک حرفه‌ای می‌بایست به مشتری خود تحلیلی از قیمت‌های فعلی و روند قابل تصور در بازار ارائه کند و به مشتری در زمان وارد شدن به این قرارداد امکان تصمیم‌گیری آگاهانه را بدهد.
بسیاری ازخبرهایی که به حوالی سال‌های ۲۰۰۸ و بحران مالی آمریکا بر می‌گردد و در پیش‌فروش‌های تورنتو و ونکوور رخ داده بود، مؤید چنین حقیقتی است. البته که بحران اقتصادی فوق، یک شرایط استثنایی و خوشبختانه گذراست، اما با یک درجه تخفیف امکان بروز چنین اتفاقاتی در بازار پیشِ رو تا حدودی غیر قابل تصور نیست.
پس چه باید کرد؟ جواب شما از نظر نویسنده این است: برای پیش‌خرید، مشاور املاک داشته باشید. مشاور املاکی که شرایط شما را به‌خوبی بررسی کند و از شما در مورد پیش‌تأییدیه پذیرش وام و غیره جویا شود.
از او در مورد حداکثر خریدی که می‌توانید انجام بدهید، بپرسید و اگر ایشان سقفی برای این پیش‌خرید نگذاشت و تنها قدرت پیش‌پرداخت شما را ملاک عمل قرار داد، در کلِ تصمیم خود تجدید نظر کنید.
نویسندهٔ این مقاله سعی دارد که هر از چند گاه یکی از باید‌ها و نباید‌ها را موشکافی کرده و در جهت تنویر افکار عمومی آن را با شما به اشتراک بگذارد. ایشان را در فیس‌بوک همیاری و با شناسه «شهرام همراز» یا در صفحهٔ بیزینسی‌اش به‌نام «Sha Ham» دنبال کنید. موارد ذکرشده نقطه‌نظر شخصی نویسنده است و مسلماً برای گرفتن مشاورهٔ حرفه‌ای می‌بایست از افراد ذی‌صلاح مشاوره گرفت.
ارادتمند: شهرام همراز، دارای دو مدرک مشاورهٔ مسکن و مشاورهٔ وام مسکن به‌طور هم‌زمان
۶۰۴-۴۴۱-۰۸۷۴
www.hamraz.ca
